lunes, 3 de enero de 2005

Valor de Tasación y Precio de Venta

Efectivamente, parece obvio que el precio de la vivienda sigue aumentando. Y no pretende ser este comentario una necesaria aclaración (que dejaremos para otro momento) sobre el por qué de ese incremento incesante.

Lo que quiero hacer notar es lo baldío, por no decir falaz, de ciertos estudios y análisis. Comencemos explicando, así sea someramente, cómo se gesta una operación hipotecaria y, concretamente, qué papel juega en ella una sociedad de tasación.

Cuando alguien decide comprar una vivienda, suele acudir a una entidad de crédito para obtener la financiación necesaria (si es que la necesita), bien directamente bien subrogándose al préstamo del promotor. Como es de sobra sabido, los bancos prestan el dinero con una garantía hipotecaria, habitualmente sobre la vivienda objeto de la transacción, por lo que proceden a valorar el “precio de mercado” del inmueble en cuestión.

Para esto acuden a las sociedades de tasación, entidades independientes (o no tanto, habida cuenta de que muchas de ellas están participadas por las propias entidades crediticias) que emiten un informe técnico y adjudican un valor de tasación o valor hipotecario a la finca en cuestión. Básicamente, el informe se obtiene por el método de comparación y está sujeto a unas normas legisladas previamente.

Pues bien, cualquiera que conozco mínimamente todo este mundillo, sabe perfectamente que el valor de tasación es (prácticamente) siempre superior al precio de venta, esto es, aquel en que uno compra y otro vende, hasta el punto de conseguir, en algunos casos, comprar el inmueble y financiar todos los gastos inherentes a una operación hipotecaria con tan sólo el 80% del valor de tasación.

Teniendo en cuenta todo esto, causa perplejidad que se tomen en serio informes de las casas de tasación referentes al precio real de la vivienda (no digamos ya de sus previsiones para el futuro), precio que desconocen por completo hasta las propias entidades de crédito, pues muy raramente coinciden precio de escrituración y precio real de venta.

¿Es entonces imposible averiguar de forma fehaciente dicho precio? En absoluto, siempre que las fuentes sean las adecuadas. Y éstas no son ni los bancos ni las tasadoras. ¿Alguna idea?

8 comentarios:

Roberto Suárez dijo...

Por cierto, aún a riesgo de provocar infartos, ahí va la definición que usan las sociedades de tasación para referirse al "valor de mercado":
Es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente y sin un interés particular en la operación

Roberto Suárez dijo...
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Topgun dijo...

Hola Roberto, es la primera vez que comento tu blog y espero poder seguir haciendolo en el futuro.

Efectivamente el valor de tasación suele estar "inflado" en un porcentaje considerable, pero cuando hablamos de incrementos del precio de la vivienda nos referimos la comparación de valores de tasación "inflados"tanto en 2003 como en 2004, por consiguiente, la comparación es congruente y válida.
La cifra es del 14% m2.

Otra forma de comparación sería mediante el montante total de las nuevas hipotecas(han crecido un 23% el valor medio de las mismas). Como en España la forma de comprar la vivienda también es congruente entre dos años consecutivos y ademas en este indicador también se incluyen las casas de 2ª mano. Mi conclusión es que el incremento real esta entre el 14 y 23%

Roberto Suárez dijo...

Hola Topgun; estás en tu casa.

Veamos. Si se establecen comparaciones entre "valores de tasación", me parece fantástico, pero de ahí no puede establecerse un incremento del "precio de venta" en absoluto. Ten en cuenta que incluso aunque bajasen los valores de tasación, podría haber subido el precio de venta perfectamente (en Madrid se nota cierto ajuste en las tasaciones en los últimos meses, por ejemplo).

Lo mismo vale para los préstamos hipotecarios, préstamos irregulares si tenemos en cuenta que incluso en numerosas ocasiones se utilizan para conseguir un dinero extra para el coche, los muebles, etc., a un interés interesante.

Sólo un sector podría ofrecer una estimación real de los precios de venta, como sugería en el comentario inicial. ¿Quién?

Topgun dijo...

si pero.....

Todo lo que dices es cierto pero eso no quita para que el sistema actual sea válido.

Personalmente prefiero tomar como referencia el dato bancario (las hipotecas) por ser un dato más "aseptico" y menos subjetivo. Cierto que en la hipoteca se incluyen muchas cosas pero... ¿acaso en el año pasado no se hacía EXACTAMENTE igual?. por lo tanto comparamos peras con peras que es de lo que se trata. Mientras los tipos de interés sigan estables es un método muy recomendable.

Topgun dijo...

El editorial de hoy de La Vanguardia le va como anillo al dedo a tu artículo. Se titula "Fracaso Colosal" y como te estás imaginando trata sobre el incremento de los precios de la vivienda.

Roberto Suárez dijo...

Hombre, Topgun. Si lo que digo es cierto, no puede ser válido el sistema actual.

Veamos. En unos préstamos hipotecarios se incluyen unas cosas (gastos, cancelación de un préstamo personal anterior...) y en otros otras (sólo gastos, parte de los gastos, sólo parte de la compra, pues hay un ahorro...). Y eso puede sufrir grandes variaciones. De mano, para ser más fiable habría que analizar el modus operandi de cada entidad, muy divergentes entre entre sí.

Y todo ello, nos daría una evolución de los préstamos hipotecarios, no de los precios de venta, y así se menciona cuando se publican. Pues lo mismo vale para los "valores de tasación" de los que hablamos, con la diferencia de que en este caso se alude al "precio de venta", aspecto absolutamente distinto.

Un análisis de los mismos sólo puede ser hecho, de forma fehaciente, por quién verdaderamente los conoce. Y no son ni los bancos ni las tasadoras, eso seguro.

Roberto Suárez dijo...

Aún no he podido hacer efectivo mi registro en La Vanguardia para leer el editorial completo.

Pero por lo que he atisbado, está basado en el informe de Sociedad de Tasación, con lo cual... más de lo mismo.

Un saludo.-