miércoles, 5 de enero de 2005

Las fuentes adecuadas

En un post reciente, comentaba la falacia de equiparar "valor de tasación" con "precio de venta", pues no tienen relación directa, hasta tal punto que puede bajar el primero y subir el segundo. Y dejaba una pregunta, reiterada en los comentarios: ¿Quiénes son las fuentes adecuadas que nos pueden ofrecer fiabilidad para estudiar una evolución en el precio de la vivienda?

Obviamente tan sólo aquéllos que intervinen directamente en las transacciones, con información directa. Aspecto éste fundamental, dado que los precios reales siempre están "escondidos" por diversos motivos que creo no escaparán a nadie. Me refería , en definitiva, a los agentes de la propiedad inmobiliaria en toda su extensión, pues estamos ante un sector liberalizado.

Como es lógico, algunos por aquí han notado las mismas sandeces que yo y han respondido. No es éste más que un ejemplo que plasma una obviedad: las sociedades de tasación no pueden realizar estudios creíbles sobre los precios de venta reales. Esperemos que los medios de comunicación dejen de hacer el ridículo plasmando esos informes.

Dicho lo cual, es necesario matizar que no necesariamente la información que ofrezca el sector inmobiliario es cierta, pues les puede convenir arreglar las cifras por propio interés. Pero eso sería otro asunto.

2 comentarios:

Topgun dijo...

Roberto, creo que que en tu último post sobre este tema ya aclaramos que una cosa es el precio real y otra el de tasación y que además no tienen porque coincidir, sin embargo por otro lado está el "incremento" anual del precio de la vivienda construida.

Para calcular un "incremento" entre dos parámetros lo único que necesito es una medición ( o un índice) que sea "congruente", esto es, que este calculado de la misma forma. Poco importa que la medición o el indice no sean correctos en valor absoluto lo importante es que se calculen de la misma forma.

Supon que soy el responsable de la medición de la altura de los alumnos de 1º de ESO y la medición se la hago a los alumnos con los zapatos puestos. Me dirás, y con razón, que el valor de la altura media está "inflado" por el error de los tacones y además, ese error es muy variable de un zapato a otro; Correcto.
Pero si al año siguiente vuelvo a medir a la población de la misma forma y te digo que la altura a subido un x %, por la ley de los grandes números, este dato es totalmente cierto. Lo entiendes ahora?

Roberto Suárez dijo...

Eso creía yo, Topgun, que nos habíamos aclarado. Pero veo que no. Así que veamos...

Me alegra que tú tengas clara (ahora) la distinción entre "valor de tasación" y "precio de venta". Pero es obvio que no ocurre lo mismo con Sociedad de Tasación, pues ellos analizan precios de venta basándose en valores de tasación. Si son diferentes, no mezclemos. ¿Tan difícil es ver esto?

No es cierto lo que comentas, perdóname. Centrémonos en tu ejemplo. Si al año siguiente la medición de altura se hace con calzado, y éste es tan variable que oscila entre varios centímetros, esta estadística está viciada de origen. Podría ocurrir que los alumnos llevasen calzado más "prominente" y su altura real bajase, con lo que obtendríamos más altura cuando en realidad ha disminuido.

Y precisamente en este último comentario enlazo una noticia que refleja lo que yo ya sabía por mi actividad diaria: los datos ofrecidos para Oviedo son patéticos. Con lo que se demuestra que no es un estudio serio confrontando la realidad, pero lo mismo se podría decir simplemente con un análisis de sus métodos. La realidad corrobora lo evidente, no más.

Y los medios que se hacen eco de estos estudios, demuestran una profunda ignorancia. Con lo sencillo que es hacer una media de los anuncios. Tan simple como eso.

Y todo esto hace mucho daño a este sector. En el caso de Oviedo, con el estudio de marras, concluiríamos que sería una mala inversión comprarse un piso, cuando esto es falso.

Fiate de estos informes y no tendrás información veraz. ¿Lo entiendes ahora?